Mitos e lendas sobre as regras internas dos condomínios

Nos universo dos condomínios, assim como em qualquer outro, boatos nascem de dúvidas não esclarecidas e se difundem a ponto de parecerem verdades absolutas. São mitos como “síndico não pode ser eleito duas vezes” e “condômino inadimplente tem, sim, direito de participar e votar em assembleia”. A pedido do Morar Bem, os especialistas José Roberto Iampolsky, diretor da Paris Condomínios, de São Paulo, e o advogado Renato Anet esclareceram algumas das dúvidas mais comuns. Confira-as abaixo:

Reeleição de síndico – Muita gente acredita que a reeleição de síndico é proibida. No entanto, não existem na lei limitações para o número de vezes em que o síndico pode se reeleger. A Lei dos Condomínios, no Código Civil, determina que cada mandato do síndico deve ser de, no máximo, dois anos, com direito a reeleição. Segundo Renato Anet, a lei não proíbe a reeleição, mas a convenção pode normatizar sobre o tema. Se a convenção for omissa, porém, o síndico pode ser eleito várias vezes seguidas, indefinidamente.

Animais de estimação – Para a maioria das pessoas, se a convenção não permitir a presença de animais de estimação, o condômino não pode tê-los. Anet explica, no entanto, que a jurisprudência — ou seja, as decisões dos tribunais — entende que, mesmo que a convenção proíba animais no prédio, se o bicho não é violento nem perturba o sossego dos condôminos, pode permanecer.

Inadimplência 1 – Há três grandes mitos envolvendo esta questão. O primeiro é que o condômino, mesmo com o pagamento do condomínio em atraso, pode participar das assembleias, e quem o impedir poderá ser processado por danos morais. Isso não é verdade. O artigo 1.335 do Código Civil diz que o inadimplente não pode votar nem participar das assembleias. Na prática, porém, diz Anet, o presidente da assembleia pode até permitir que o inadimplente assista à reunião, mas sem se manifestar.

Inadimplência 2 – O segundo mito é que o condomínio nada pode fazer contra o inadimplente que possui um único imóvel. A chamada “lei Sarney” (8.009/1990) tornou o único bem da família não penhorável. Porém, ressalta Anet, as exceções, contidas no artigo 3o da própria legislação, determinam que essa proteção não é válida para dívidas de condomínio e IPTU. Trocando em miúdos: o único bem de família pode, sim, ser levado a leilão, a fim de pagar dívidas de condomínio, IPTU e outras que constam da lei.

Inadimplência 3 – A última lenda é de que só se pode entrar com ação judicial contra o condômino inadimplente se ele tiver um atraso de, pelo menos, três meses. Isso é uma balela, diz Anet. Desde que a convenção não proíba, o condomínio pode entrar com ação judicial de cobrança após um único dia de atraso no pagamento do condomínio.

Crimes – Há um mito de que o condomínio pode ser responsabilizado e obrigado a indenizar o morador que for roubado ou furtado em seu interior. A lei é omissa sobre o assunto, mas a segurança é um dever do Estado e, em tese, caberia responsabilidade ao condomínio tão somente se o roubo for praticado por um funcionário, pois a administração é feita sobre as áreas comuns, e não inclui a propriedade exclusiva de cada condômino ou locatário. A jurisprudência entende que a indenização por furto ou roubo dentro de condomínio só deverá ocorrer se a convenção expressamente dispuser sobre isso. No entanto, ressalta Anet, em condomínios onde há empresas de segurança contratadas, o condomínio responderia, sim, por esse tipo de crime.

Votações secretas – Outro equívoco comum, segundo algumas administradoras, é o condomínio promover votações secretas nas assembleias, com o objetivo de evitar brigas. Especialistas, porém, alertam que é proibida a realização de votação secreta nas assembleias. Elas devem ser abertas e, preferencialmente, nominais, o que ajuda a evitar fraudes. Embora a lei seja omissa quanto à questão, Anet diz que os condôminos podem impugnar uma votação secreta, a não ser que a convenção permita essa prática. Em último caso, podem até entrar com ação judicial para impedir a realização desse tipo de pleito.


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