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DECLARAÇÃO DE IMÓVEL NO IR

Em 2010, a administradora de empresas Luciane Rodrigues vendeu o apartamento que tinha na Tijuca para comprar outro em Botafogo. Parte do valor foi financiado. Negócio fechado, obras feitas, mudança realizada. Quando finalmente pensou que ia curtir a casa nova, era hora de prestar contas à Receita. E, novamente, lá estava ela rodeada de documentos, notas fiscais e com uma avalanche de dúvidas: devo declarar o valor total ou apenas o pago no ano? Os gastos com obras devem ser acrescentados? Vou pagar Imposto de Renda (IR) pelo ganho de capital resultante da venda na Tijuca?

Questões relacionadas a financiamento, benefício fiscal e imóvel comprado na planta são algumas das que mais dão dor de cabeça aos contribuintes.

“Muitos proprietários, basicamente por desconhecimento das regras, acabam surpreendidos com uma autuação da Receita Federal”, ressalta Carlos Martins, sócio da empresa de consultoria Ernst & Young Terco.

Para não correr esse risco, Luciane optou por contratar um contador. E nós pedimos aos consultores da Ernst & Young Terco para responderem as dez dúvidas mais frequentes entre os contribuintes.

Benefícios só podem ser usados uma vez a cada cinco anos – Não é só quem acaba de comprar, ou trocar, um imóvel que fica perdido na hora de fazer sua declaração. Mesmo quem já possui o bem há muito tempo, pode ficar confuso. E uma das questões mais comuns, ainda mais em tempos de boom imobiliário, é justamente a atualização do valor do imóvel, que na maioria das vezes está mesmo defasado.

“Os bens adquiridos devem ser declarados pelo valor efetivamente pago, ainda que seu valor de mercado seja superior. Isto porque, quando o imóvel for vendido, será possível verificar o real ganho do contribuinte com a venda”, esclarece Carlos Martins, sócio da empresa de consultoria Ernst & Young Terco.

Contudo, imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995 podem ter seus valores atualizados pela “Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos”, disponível no site da Receita. Já quem comprou imóvel a partir de 1 de janeiro de 1996, deve manter o valor pago na época. Mesmo que hoje ele pareça muito baixo.

Isso não quer dizer, entretanto, que todas as vendas terão imposto a pagar, já que a legislação tributária prevê reduções e até isenções de imposto em alguns casos. Um deles é para imóveis adquiridos até 1969, que são completamente isentos de imposto de renda no momento da venda, independentemente do custo de aquisição, valor da venda ou ganho obtido. Outra possibilidade de isenção é para contribuintes que tenham um único imóvel. Mas, nesse caso, ele só estará isento de imposto se o valor do bem for inferior a R$ 440 mil e se ele não tiver vendido outro imóvel nos últimos cinco anos.

Finalmente, as pessoas que adquirirem, em até 180 dias, um ou mais imóveis residenciais, utilizando todo o valor da venda de outro imóvel também estarão isentas do imposto – mesmo que a compra se dê no ano calendário seguinte. Mas, novamente neste caso, o benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos e desde que o imóvel tenha sido vendido a partir do dia 16 de junho de 2005.

“Isso foi um incentivo dado pelo governo por conta da nova realidade brasileira, em que as transações imobiliárias aumentaram muito. Mas, ao mesmo tempo, evita a especulação”, explica Martins.

Em todos os outros casos de venda com ganho de capital, o contribuinte deverá pagar 15% sobre o lucro obtido. O recolhimento do imposto deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Quem muda de país, pode pagar imposto maior – Outra questão que poucos sabem: ao sair do país para trabalhar ou estudar fora, o contribuinte deixa de ter sua residência fiscal aqui e pode perder isenções e benefícios só concedidos a residentes. Por isso, quem pretende sair do país e vender um imóvel, deve se planejar para que a venda ocorra antes da mudança.

“Há isenções e reduções de ganho de capital previstas em lei que consideram o tempo de propriedade do imóvel. Mas o contribuinte que não tenha residência fiscal no país pode perder o direito a elas e acabar pagando mais imposto sobre o lucro obtido do que se tivesse vendido o bem antes de sair do país”, explica Martins.

 
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